Se i lavori di ristrutturazione di un immobile presentino difetti e vizi, il proprietario può chiedere all’impresa esecutrice delle opere l’eliminazione dei difetti e delle difformità o la riduzione del prezzo. L’impresa esecutrice e il direttore dei lavori inoltre, sono tenuti al risarcimento dei danni.

La responsabilità dell’impresa appaltatrice

Secondo l’art. 1667 del codice civile, l’impresa appaltatrice è tenuta a dare garanzia per le difformità e i vizi delle opere nei confronti del committente dei lavori.

Il proprietario dell’immobile che riscontri dei difetti nelle opere realizzate durante la ristrutturazione, può quindi chiedere all’impresa esecutrice:

  • di provvedere a sue spese all’eliminazione delle difformità e dei vizi
  • in alternativa, che il prezzo dei lavori sia proporzionalmente diminuito in ragione dei costi necessari per la riparazione delle opere non eseguite a regola d’arte
  • in entrambi i casi, il risarcimento dei danni subiti.


I termini entro cui proporre l’azione contro l’impresa appaltatrice

È molto importante tenere presente che, al fine di poter agire nei confronti dell’impresa, il committente deve denunciare i vizi e le difformità delle opere all’appaltatrice rispettando un doppio termine:

  • se si tratta di vizi riconoscibili, entro sessanta giorni dalla consegna dell’opera 
  • in caso di vizi occulti, entro lo stesso termine di sessanta giorni dalla loro scoperta.


Se la denuncia, che andrà proposta con una raccomandata con ricevuta di ritorno, non viene effettuata in questo lasso di tempo, il committente decade dalla garanzia e non potrà ottenere il risarcimento.

Il secondo termine da rispettare è quello di iniziare l’azione proponendo la domanda giudiziaria entro due anni dalla consegna dei lavori. Questo ultimo termine una volta decorso senza che la causa sia iniziata, prescrive il diritto a richiedere l’eliminazione dei vizi o la riduzione del prezzo delle opere non eseguite a regola d’arte.


La responsabilità del direttore dei lavori.

Nel caso affrontato da Di Stasio Studio Legale con l’avv. Vincenzo D’Amore, oltre alla responsabilità dell’impresa, sussisteva quella del direttore dei lavori per aver collaudato l’opera senza aver adeguatamente curato la corretta esecuzione delle fasi lavorative né adeguatamente vigilato sull’esatta esecuzione delle opere.

La dottrina e la giurisprudenza sono oramai unanimi nell’inquadrare il rapporto tra il proprietario dell’immobile e direttore dei lavori alla stregua di un rapporto contrattuale diretto disciplinato dagli artt. 2229 e ss. del codice civile.
La responsabilità contrattuale del direttore dei lavori è, pertanto, regolata in base alle norme generali sull’inadempimento dei contratti e, per quanto applicabili, dalle norme sulla prestazione d’opera e sulle professioni intellettuali.

Il professionista deve comportarsi secondo le comuni regole di correttezza e di diligenza.
La diligenza richiesta al professionista non è la comune diligenza del buon padre di famiglia, ma la diligenza qualificata ai sensi dell’art. 1176, comma 2 del codice civile ed è commisurata alla prestazione che egli deve eseguire.


Il direttore dei lavori risponde quindi dei danni causati al committente per negligenza, imprudenza e colpa lieve  poiché si suppone che, visto il ruolo che ricopre, si tratti di un professionista esperto.


Solo quando la prestazione implichi la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà, è prevista un’attenuazione di responsabilità. Il  professionista è tenuto al risarcimento del danno unicamente se le difformità dell’opera sono stata realizzate con dolo o per sua colpa grave.


Nel caso in cui il professionista abbia cumulato sia l’incarico di progettista che quello di direttore dei lavori, egli sarà responsabile tanto per l’attività eseguita per la progettazione e la richiesta delle autorizzazioni,  sia in quella successiva di controllo e verifica della conformità dell’opera progettata.