Quando il debitore può chiedere di frazionare il finanziamento e l’ipoteca a garanzia di un mutuo fondiario?
Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, che può essere richiesto per la finalità specifica di acquistare un immobile, per la ristrutturazione di un’abitazione destinata a uso privato oppure per la sua costruzione. Normalmente il mutuo fondiario è garantito da una ipoteca.
L’ipoteca è una forma di garanzia che consente all’istituto che eroga il mutuo di rivalersi sull’immobile in caso il mutuo non venga ripagato. Normalmente il suo valore viene calcolato sull’intero valore dell’immobile, ma il Testo Unico Bancario si occupa del diritto del debitore di procedere alla suddivisione del finanziamento e della relativa ipoteca.
In particolare, nel caso di mutuo per la costruzione di un immobile, è previsto che, seguendo le fasi di costruzione e le relative fasi di restituzione degli importi mutuati, si possa chiedere alla banca di ridurre proporzionalmente il peso della garanzia ipotecaria.
Per questa ragione la possibilità di suddividere il finanziamento e la relativa ipoteca ha particolare importanza per chi abbia richiesto un mutuo alla banca per costruire un immobile.
Il debitore (cioé la persona che deve restituire le somme date a mutuo), può chiedere alla banca di ridurre l’ipoteca, ma cosa accade nel caso in cui la Banca si rifiuti di procedere al frazionamento?
Procedimento previsto in caso di rifiuto della banca
Il Testo Unico Bancario (D.lgs. n. 385/1993) prevede all’art. 39 comma 6, che: «In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché, in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia».
In questi casi quindi sussiste un vero e proprio diritto a ottenere la suddivisione dell’ipoteca per assicurare una ragionevole proporzionalità fra l’ammontare del finanziamento e il valore della garanzia correlata.
I tempi di risposta della banca
L’articolo nel comma successivo prevede poi che la banca debba reagire prontamente alla richiesta di suddivisione del finanziamento, cioè che debba rispondere entro 90 giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione.
Il termine è aumentato a 120 giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di 50 quote.
Anche se il Testo Unico Bancario prevede il diritto a ottenere la suddivisione del mutuo e della relativa ipoteca, può accadere che le Banche non accolgano la richiesta di frazionamento, o comunque non lo facciano nei tempi previsti dalla normativa.
Inadempimento della banca
L’inadempimento della banca è oggetto dello stesso articolo 39 del Testo Unico Bancario che, al comma 6 ter prevede un procedimento apposito, perché il Presidente del Tribunale del luogo dove si trova l’immobile designi direttamente un Notaio per la redazione dell’atto pubblico di frazionamento.
Il frazionamento infatti deve avere la forma dell’atto pubblico.
Questo procedimento consente al Giudice di fare quello che la Banca si rifiuta di fare o, per inerzia, di fatto non realizzi.
Il procedimento prevede che le parti vengano sentite dal magistrato il cui compito consiste unicamente nel designare un notaio a cui vengono affidati gli adempimenti successivi: la suddivisione del finanziamento e il frazionamento dell’ipoteca.
Il momento di stipula dell’atto davanti al Notaio, determina la decorrenza degli effetti del frazionamento, in particolare l’inizio dell’ammortamento del mutuo erogato relativamente a quella parte.
